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购房指南之前期准备 行业的专业术语和基础知识

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发表于 2018-7-27 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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   房屋因为涉及的金额巨大,购买它应该是一个比较专业的行为。因为中国的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业,老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事,目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人,因而,每个购房者都要自己学点买房常识。本地网站的一些网络信息可以提供很多专业的信息,也有一些购房的交流贴。

房屋类型介绍
  商品房的种类繁多,根据设计特点主要分为普通住宅、公寓、别墅等,根据建筑形式可分为板楼、塔楼、板塔结合等,按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、两限房……
(1)根据设计特点
  普通住宅:各地标准不一样。北京的普通住宅需要满足三个条件,即容积率1.0以上,面积140平方米以下,实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
  公寓式住宅:大多数是高层大楼,标准较高,每一层内有若干单独使用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等,还有一部分附设于酒店之内。
  Townhouse:也叫联排别墅,“有天、有地、有独立的庭院,还有专用车位或车库”,因此也被称为“四有人才”,由几幢三层以下的低层住宅并联而成。Townhouse在形式上比较接近3~4层的低层住宅与别墅。与低层住宅的区别是:Townhouse在一个垂直层面只有一户,而低层住宅在一个垂直层面有多户,且在同一单元的同一层有2~3户不等;另外,每户都有私家花园,而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园。与别墅的区别是:Townhouse不是独立成栋,而是由多套住宅并联在一起。
  花园洋房:一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,户外小区也都有较高的标准,一般为高收入者购买。
  小独栋:别墅市场细分出来的一种产品类型,它介于严格意义上的别墅和Townhouse之间,独立式住宅,建筑面积通常在300平米以下,不超过400平米,不是很贵的价位,相比普通商品房配套设施更齐全、更讲究格局。
  复式住宅:由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,是在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。它在概念上是一层,其目的是提高住宅空间利用率。
  跃层住宅:有由上、下两层楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
  错层住宅:多层面梯级跃升式住宅,指一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上,有“压缩了的复式”之称。
  Loft:原意是“在屋顶之下,存放东西的阁楼或高大空间的建筑”,其最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的挑高,以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是,Loft就是一个大房子,在这个空荡荡的空间里,购房者可以根据自己的喜好,随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。

(2)根据建筑形式
  板楼:户型是南北或东西通透,户型一般比较狭长,每层住户较少,一般就只2户,总层数一般较少。
  塔楼:一般是指高层建筑,户型不能南北或东西通透,户型一般比较方正,塔楼每层的住户多为6户以上。塔楼平面图的特点是,一般多于4户共同围绕或者环绕一个单元通道形成的楼房平面,平面的长度和宽度大致相同。
板塔结合:顾名思义,即“板中有塔,塔中有板”。

(3)根据楼层高度
  低层:低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1 ~ 3层建筑物,如平房、别墅等。
  多层:多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 ~ 8层。
  小高层: 一般把8 ~ 12或13层的建筑称为“小高层”。 

(4)根据是否享受政策优惠
  商品房:由房地产开发企业开发建设并出售的房屋,不享受政策优惠。
  经济适用房:具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点,不完全具备产权,可根据当地相关政策进行二手房交易;供应对象为低收入住房困难家庭。
限价房:可简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房,但可自由进行二手房交易;供应对象为中低等收入家庭。

小贴士
1、    住宅的结构有哪些形式?
(1)砖混结构住宅
    砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构,又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖,所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说,砖的形状越规则,砂浆的强度越高,灰缝越薄越均匀,砌体的强度就越高,房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在:
   ①由于砖是最小的标准化构件,对施工场地和施工技术要求低,可砌成各种形状的墙体,各地都可生产。
   ②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
   ③可节省水泥、钢材和木材,不需模板,造价较低。
   ④施工技术与施工设备简单。
   ⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料,因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
    砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便,自重轻,并且施工工艺简单,材料也比较单一。不过,它的耐用年限短,设施不完备,而且占地多,建筑面积小,不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
    钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构,如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,室内活动空间也相应增加,室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为:现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。

2、商品房的销售面积如何计算?
建筑面积 套内建筑面积
   商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
(l)套内建筑面积的计算方法:
   套内建筑面积:套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积

   ①套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)规定的方法计算;其他建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算;                          

   ②套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:a.共用墙包括各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积;b.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。                          
(2)商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分:

    ①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;                           
    ②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积:
     ①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等;
     ②作为人防工程的地下室。

  公用建筑面积计算公式:     

    公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。                          
因此,商品房销售面积公式还可表达为: 商品房销售面积=套内建筑面积(l十公用建筑面积分摊系数<约为0.4>) 3、    专业术语解读:
期房:开发商从取得商品房预售许可证开始到竣工为止,在这一期间的商品房称期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
现房:项目竣工,并且交用的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。
绿化率:小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。
容积率:总建筑面积÷总用地面积,多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。
建筑密度:各类建筑基底总面积÷总用地面积,可用首层面积代替基地面积来估算建筑面积。
建筑面积:套内建筑面积+公摊面积。
套内建筑面积:套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。有个形象的说法叫“地毯面积”,就是把您家里所有面积全铺上地毯,能铺多少面积的地毯,就是多少的套内使用面积。
使用率:套内使用面积÷建筑面积
开间:住宅的宽度。
进深:住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。
层高:下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是楼层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2.6米、2.7米、2.8米。
净高:下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。简单来说,就是住宅地面到天花板的高度。净高是购房者买房应该关心的,它是实际能够得到的使用空间高度!

4、买房时哪些项目不计入商品房的建筑面积?
    1、层高在2.2米以下的房屋,净高在2.05米以下的地下室和半地下室。
    2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
    3、房屋之间无上盖的架空通道。
    4、无柱雨篷。
    5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
    6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分,以及房屋底层用做街巷通行的部分。
    7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。
    8、消防、检修等用途的室外爬梯。
    9、构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。

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